TRABAJO DE EQUIPO
El día martes 19 de enero se comunicó vía correro electrónico a todos los Condóminos, que la Directiva del Conjunto quería plantear una reforma al Reglamento Interno que se encuentra vigente. Hasta la presente fecha sólo se ha recibido una propuesta a este respecto, por lo que se insiste en que nos hagan llegar sus sugerencias y/o comentarios a través de este blog o escribiendo a la dirección electrónica del Conjunto: conjuntosanagustin@yahoo.com
Se invita a todos los Condóminos a enviar sus sugerencias, observaciones o comentarios con el fin de mejorar nuestro Reglamento Interno. La Directiva ha pensado en proponer cambios de forma y fondo durante el primer trimestre de este año, por lo que se agradece su valiosa contribución.
Pueden escribir a la dirección del Conjunto: conjuntosanagustin@yahoo.com o agregar sus comentarios en este blog.
Muchas gracias
CAPÍTULO VII
Artículo Décimo Octavo.- Órganos Administrativos.- Son órganos administrativos del condominio: La Asamblea de Copropietarios, el Presidente y el Administrador.
Artículo Décimo Noveno.- Asamblea de Copropietarios.- La Asamblea de Copropietarios es la autoridad máxima y el organismo regulador de la Administración y conservación de la propiedad horizontal y se integra con los condóminos, sus representantes o mandatarios, reunidos en sesión con el quórum y más condiciones reglamentarias. Se regirá por la Ley de Propiedad Horizontal y sus Reglamentos.
Artículo Vigésimo.- Presidencia y Secretaría.- El Presidente Titular de la Asamblea es el Presidente del Condominio, en caso de falta de éste durante la sesión se designará un copropietario que presida. El Secretario Titular es el Administrador, en caso de falta de este en la sesión, la sala designará un Secretario ad hoc que no necesita ser condómino para actuar.
Artículo Vigésimo Primero.- Sesiones.- La Asamblea de Copropietarios tendrá sesiones ordinarias y extraordinarias que se reunirán en la sede social del condominio. La ordinaria tendrá una vez al año, dentro del primer trimestre del año; entre los puntos del Orden del día constará el informe del Presidente sobre su gestión anual y el del Administrador con una información pormenorizada de los gastos de administración, el proyecto de presupuesto para el año correspondiente y las sugestiones para la mejor marcha de la administración y buen mantenimiento del condominio. Se presentará además el balance de la gestión económica del respectivo ejercicio anual. Las sesiones extraordinarias se reunirán cuando fueren necesarias.
Artículo Vigésimo Segundo.- Convocatorias.- La convocatoria a Asamblea para sesión ordinaria la hará el Presidente del Condominio, por iniciativa propia o a petición del administrador o de cualquiera de los Condóminos. Si el Presidente no la convocare dentro del primer trimestre del año, podrán hacerlo diez copropietarios con sus firmas. La convocatoria con inclusión del orden del día se efectuará mediante comunicación escrita que se entregará en las casas de cada propietario; deberá haber una constancia de tal entrega, haya estado presente o no esté el respectivo propietario. También se podrá convocar mediante publicación en uno de los diarios de mayor circulación de la ciudad. En todo caso la convocatoria se efectuará con ocho días laborables por lo menos de anticipación.
Artículo Vigésimo Tercero.- Quórum.- El quórum para sesionar estará integrado por una concurrencia de condóminos o representantes debidamente acreditados que complete por lo menos el 50 % de la totalidad de las alícuotas de copropietarios. En la segunda convocatoria se instalará la asamblea con el número de copropietarios o representantes que concurran.
Artículo Vigésimo Cuarto.- Representación.- Los condóminos pueden participar en la Asamblea por sí o por medio de representantes. La representación se otorgará mediante poder notarial que podrá otorgarse por tiempo indefinido o por medio de carta - poder privada dirigida al Presidente y válida únicamente para una sesión. Copias auténticas de estas representaciones se agregarán al acta de la respectiva sesión. En ningún caso el arrendatario, comodatario o usuario tendrá derecho de asistir a una Asamblea, si no es representante del copropietario mediante poder o carta - poder en las condiciones antedichas.
Artículo Vigésimo Quinto.- Derecho de Voto.- Cada condómino tiene derecho a votar en proporción a su porcentaje sobre los bienes comunes del edificio o alícuotas según el cuadro de alícuotas.
Artículo Vigésimo Sexto.- Votaciones.- Las decisiones de la Asamblea se tomarán por mayoría de votos que represente más de la mitad de los derechos de los concurrentes a la sesión. Exceptúanse de esta disposición: a) Las votaciones para reformas al Reglamento que necesitarán una mayoría no inferior al ochenta y cinco por ciento de la totalidad de derechos sobre el condomino; b) Las decisiones sobre mejoras voluntarias y aprobación de expensas extraordinarias, que requerirán la unanimidad de los copropietarios asistentes; y, c) Las decisiones referentes a la modificación de la infraestructura del Conjunto; aumento de edificación comunal y cambios en la fachadas de las casas, que requerirán el consentimiento unánime de todos los condóminos.
Artículo Vigésimo Séptimo.- Actas.- Las actas de la Asamblea serán aprobadas en la misma sesión, estarán autorizadas, con las firmas del Presidente de la sesión y su Secretario. El Secretario titular llevará bajo su responsabilidad estas actas en una carpeta en hojas móviles escritas a máquina, en el anverso y reverso, que deberán ser foliadas y con numeración continua y sucesiva y rubricadas, una por una, por el secretario titular o por el Secretario ad hoc en las actas en que no hubiere actuado el primero.
Artículo Vigésimo Octavo. Resoluciones. Las resoluciones de la Asamblea son obligatorias para todos los condóminos, arrendatarios, comodatarios, usuarios y, en general, para todas las personas que ejerzan derechos de uso sobre bienes exclusivos en el condominio.
Artículo Vigésimo Noveno.- Derechos y Atribuciones.- Son deberes y atribuciones de la Asamblea: a) Elegir y remover de sus cargos al Presidente del Condominio y al Administrador; b) Examinar y resolver sobre las cuentas, balances, presupuestos e informes que presentará el administrador por intermedio del Director; c) Interpretar con fuerza obligatoria este Reglamento; d) Ordenar cada vez que se estime conveniente la fiscalización de las cuentas y caja de la administración; e) Resolver cualquier asunto referente a la administración del condominio y ejercer los derechos y cumplir las obligaciones inherentes de conformidad con la Ley y los Reglamentos.
Artículo Trigésimo. Correspondencia. La correspondencia de la Asamblea será firmada por el Secretario, quien además llevará el archivo.
Artículo Trigésimo Primero.- Del Presidente del Condominio.- El Presidente del Condominio será elegido por la Asamblea de Copropietarios. Su período durará un año y podrá ser reelegido. Para ser Presidente es necesario tener la calidad de propietario del condominio.
Artículo Trigésimo Segundo.- Deberes y Atribuciones del Director.- Son deberes y atribuciones del Presidente: a) Autorizar por escrito al Administrador para la celebración de contratos laborales con el personal de trabajadores que requiera el condominio; b) Autorizar por escrito al administrador para efectuar por un mismo concepto egresos superiores a quinientos dólares; c) Revocar o reformar las instrucciones dadas al administrador sobre sus funciones específicas, cuando lo crea conveniente; d) Cuidar que el administrador lleve un libro de registro de copropietarios, arrendatarios, acreedores anticréticos y usuarios del condominio, con indicación de sus correspondientes alícuotas y más datos pertinentes; e) Convocar a la Asamblea de Copropietarios y presidir sus sesiones; f) Los demás deberes y atribuciones que le otogan la Ley y los Reglamentos.
Artículo Trigésimo Tercero.- Del Administrador.- El administrador del condominio será contratado por el Presidente, previa aprobación de la Asamblea de Copropietarios, por el período de un año. Este contrato podrá renovarse indefinidamente. Para ser administador no se requiere ser copropietario del condominio. En caso de falta temporal del administrador el Presidente nombrará un sustituto, hasta que se reintegre el Titular. Si la falta de este es definitiva igualmente se nombrará un sustituto hasta que la próxima Asamblea de Copropietarios autorice al Presidente contratar un nuevo titular.
Artículo Trigésimo Cuarto.- Deberes y atribuciones del Administrador.- a) Administrar los bienes comunes del Conjunto, cuidar de su buena conservación; ordenando las obras y reparaciones que fueren necesarias; b) Someter a conocimiento del Presidente con la periocidad convenida con él, y cuando lo solicite extraordinariamente, las cuentas, balances, proyectos de presupuestos, estados de situación e informes sobre sus actividades administrativas; c) Recaudar dentro de los cinco primeros días de cada mes, las cuotas ordinarias de los copropietarios y, en caso de mora, cobrarlas judicialmente con los recargos del caso; d) Recaudar de los copropietarios las expensas extraordinarias autorizadas por la Asamblea y, en caso de mora que exceda de treinta días, cobrarlas por la vía judicial con los recargos del caso; e) Ordenar las reparaciones de los daños causados por culpa de copropietarios o terceros y cobrar al responsable el valor de tales daños inclusive por la vía judicial de ser necesario; f) Demandar ante el juez la imposición de multas previstas en el reglamento interno; g) Celebrar los contratos de adquisición o los de arrendamiento de bienes y servicios necesarios para la administración, conservación, reparación y mejora de los bienes comunes del edificio hasta por la cuantía de un mil quinientos dólares por cada contrato, por cantidades mayores solicitará la autorización del Presidente antes de suscribir el respectivo contrato; h) Celebrar los contratos de trabajo con el personal subalterno, previa autorización del Director, y cumplir fiel y oportunamente con las obligaciones patronales correspondientes; i) Custodiar y manejar el dinero y las pertenencias comunes, abrir cuentas corrientes bancarias, girar los cheques hasta por quinientos dólares sin autorización del Presidente, sin perjuicio de su responsabilidad personal sobre las autorizaciones que previamente debe obtener del Presidente para el gasto de los fondos a su cargo, manejar el fondo rotativo para gastos menores en la cuantía y condiciones establecidas de común acuerdo con el Presidente; y, en general conducir la gestión económica del condominio con celo y eficiencia; j) Llevar una correcta contabilidad de la administración del condominio; k) Cumplir con las obligaciones tributarias y laborales del condominio; l) Cumplir y hacer cumplir las resoluciones, instrucciones y órdenes emanadas de la Asamblea de Copropietarios y del Presidente; m) Ejercer los demás derechos y cumplir las demás obligaciones que le corresponden por Ley y los Reglamentos.
Nota: Este Reglamento Interno forma parte integral de la Declaratoria de Propiedad Horizontal del Conjunto San Agustín, por lo que es de cumplimiento obligatorio para los Condóminos o quienes detenten sus derechos, así como para los inquilinos.
CAPÍTULO IV
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS
Artículo Décimo Tercero.- Derechos y obligaciones.- Son Derechos y Obligaciones de los copropietarios: a) Ejercer su derecho de propiedad sobre sus bienes exclusivos y usar y disponer de ellos libremente sin otras limitaciones que las determinadas por la Ley y los reglamentos; b) Ejercer su derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del condominio y usar de ellos en la forma adecuada con las limitaciones legales y reglamentarias; c) Asistir a la asamblea de copropietarios y ejercer sus derechos de expresión, de petición de voto y, en general, de todos cuantos le franqueen la Ley y los reglamentos; d) Cumplir las disposiciones legales y reglamentarias que norman el régimen de propiedad horizontal, acatar las resoluciones de la asamblea de copropietarios y desempeñar los cargos y comisiones que ésta le confiera; e) Permitir al administrador la inspección de sus departamentos o locales en caso de daño de instalaciones, quejas de copropietarios, infracciones al reglamento u orden expresa de la asamblea de copropietarios; f) Notificar al Administrador con el nombre, dirección y teléfono de la persona que, en ausencia del copropietario, por más de veinte y cuatro horas de la ciudad, quedare encargado de las llaves de su casa, a fin de recurrir a tal persona en caso de emergencia; g) Introducir cláusula especial en los contratos de enajenación, limitación de dominio, comodato, arrendamiento o anticresis que celebre el copropietario respecto de sus bienes exclusivos, con el objeto de que el adquiriente o usuario de éstos se someta expresamente al régimen de propiedad horizontal, a este reglamento y a todas las resoluciones generales que estuvieren vigentes y que hayan sido tomadas por la asamblea de copropietarios.- El Administrador otorgará la certificación a que se refiere el artículo noveno del Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal, previa verificación de que en el respectivo contrato que se haya celebrado conste la cláusula en mención; b) Pagar oportunamente las expensas ordinarias y extraordinarias reglamentariamente impuestas para la administración, reparación, reposición, mejora y mantenimiento de los bienes comunes, con arreglo a la tabla de cuotas o alícuotas inserta en este Reglamento; i) El cumplimiento de los demás derechos y obligaciones establecidas al respecto en las leyes y reglamentos.
CAPÍTULO V
DE LA CUOTA DE DERECHOS Y OBLIGACIONES
Artículo Décimo Cuarto.- Tabla de Alícuotas.- Los derechos y acciones que en concepto del valor de sus bienes, de conformidad con el Artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponden a cada condómino, respecto a los bienes comunes del condominio se regirán con sujeción a la tabla de alícuotas que a continuación se indica.- Estas mismas alícuotas se aplicará en las votaciones de la Asamblea de Copropietarios.- Se agrega como parte integrante de este capítulo el cuadro de superficies y alícuotas que se protocoliza con esta escritura.
CAPÍTULO VI
DE LAS PROHIBICIONES
Artículo Décimo Quinto.- Prohibiciones Generales.- Está prohibido a los propietarios y, en general, a quienes ejerzan de una u otra manera derechos de uso sobre bienes exclusivos del condominio: a) Modificar, alterar, destruir o dañar, ni aún a pretexto de mejora, los bienes comunes del condominio; b) Abusar de estos bienes comunes, hacer uso contrario a su destino natural, obstar de cualquier manera el legítimo uso de los demás; c) Destinar sus bienes exclusivos a un objeto distinto para el cual fueron construidos o usarlos con fines ilícitos, inmorales, contrarios al Reglamento, o que afecten las buenas costumbres o la higiene, la tranquilidad de los vecinos o la seguridad del condominio; d) Establecer en su bien exclusivo: talleres, fábricas, depósitos, almacenes; (excepto los diseñados expresamente con este fin en el plano protocolizado), restaurantes, pensiones o residenciales, bares, clubes, centros sociales o deportivos, aulas educativas, salas de conferencias, consultorios médicos para dentistas, y otros similares, despachos de abogados y profesionales en general, dependencias de oficinas públicas o de otros servicios al público y sin excepción destinar el bien para otro fin que no sea el de vivienda unifamiliar, y que deberá constar obligatoriamente en el respectivo contrato de compraventa.- e) Instalar máquinas que ocasionen ruidos, produzcan vibración, interfieran o distorsionen las ondas radiales y de televisión o alteren el flujo de la corriente eléctrica; f) Almacenar sustancias explosivas, tóxicas, insalubres o malolientes; g) Mantener abiertas las puertas que comunican el bien exclusivo con las áreas comunales o utilizar estas como sala de espera o colocar en ellas objetos de cualquier clase tales como maletas, cajones, etc; h) Utilizar las calles, veredas o áreas verdes comunales como parqueadero permanente de vehículos, es decir, por más de una semana; i) Causar ruidos o tocar música que trascienda el ámbito de la casa; j) Permitir que perros u otros animales salgan o deambulen por las áreas de uso comunal; k) Utilizar las áreas del condominio como lugares de almacenamiento, de reunión o trabajo; l) Pintar o colocar letreros, signos, avisos o anuncios en los vidrios o fachadas de las casas o del conjunto habitacional; m) Pintar o colocar rótulos, carteles, letreros, avisos, inscripciones o signos en la fachada del condominio, salvo la autorización escrita de la Asamblea de Copropietarios y en la forma y limitaciones que ella lo permita. Igualmente está prohibido colocar cartulinas o visillos en las ventanas de la fachada de las casas que no se sujeten al color del diseño, trama y decoración autorizados por la Asamblea de Copropietarios; autorización que se notificará a la Administración, para que la haga cumplir a todos los copropietarios a fin de mantener la armonía del conjunto; n) Instalar antenas de radio o televisión sobre los bienes comunes del conjunto, salvo con autorización escrita de la Asamblea de Copropietarios, para lo cual ésta dará instrucciones escritas y generales aplicables a todos los copropietarios, al Administrador del Condominio; ñ) Colgar ropa, alfombras u otros objetos en las ventanas de las casas; p) Penetrar sin autorización del Administrador al cuarto de máquinas, transformador, medidores y bombas de agua; q) Cometer cualquier acto que afecte a los bienes comunes del condominio o que esté vedado según el uso correcto del bien exclusivo de conformidad con las leyes, reglamentos y resoluciones de la Asamblea de Copropietarios.
Artículo Décimo Sexto.- Prohibiciones especiales.- A) Mascotas.- Los condóminos o sus inquilinos o quienes detenten sus derechos podrán mantener mascotas exclusivamente dentro de sus áreas privadas y de uso exclusivo. Está prohibido el uso de las áreas comunales para mantener mascotas. Los condóminos deberán cuidar de que sus mascotas no molesten o agredan a otras personas o a otras mascotas. Las mascotas que se aceptan en el Conjunto son aquellas consideradas domésticas, tales como perros y gatos. No se aceptan como mascotas animales salvajes o de granja.
B) Fachadas y cerramiento de áreas privadas. Está prohibido que los condóminos o sus inquilinos o quienes detenten sus derechos alteren en cualquier forma la fachada de las casas. Esta prohibición incluye, por ejemplo, eliminar o aumentar ventanas, cambiar su tamaño o forma; cerrar con mampostería, puertas o vidrio el acceso a los garajes; aumentar áreas construidas en los jardines de uso exclusivo frontal o posterior; cerrar con mampostería u otros elementos no naturales el jardín frontal de uso exclusivo de las casas. El único tipo de cerramiento aceptable para delimitar el espacio de jardín privado es mediante un seto vivo de un metro de altura máxima.
C) Estacionamientos para visitas.- Está prohibido que los condóminos o sus inquilinos o quienes detenten sus derechos utilicen los estacionamientos comunales para estacionar en forma regular o permanente sus vehículos particulares, o los de sus familiares o amigos. Se prohíbe estacionar camiones o vehículos pesados en los estacionamientos de visitas.
Artículo Décimo Séptimo.- Sanciones.- El condómino o usuario del Conjunto que perpetrare actos prohibidos, según lo dispuesto en los artículos anteriores, será sancionado con multa de diez a quinientos dólares según la gravedad de la infracción, que la impondrá el juez por petición del administrador del condominio, quien procederá por iniciativa propia o autorización de un condómino, sin perjuicio de las indemnizaciones a que hubiere lugar por el perjuicio ocasionado.
CAPÍTULO I
Artículo Primero.- Relaciones de Copropiedad: El Conjunto San Agustín que en este reglamento se lo denominará simplemente "EL CONDOMINIO", estará sometido al régimen de propiedad horizontal de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, el Reglamento de esta Ley y más disposiciones legales pertinentes así como por este reglamento interno de copropiedad.
En consecuencia, este reglamento regirá las relaciones de propiedad y copropiedad de los diferentes condueños, así como la administración, el aseo la conservación y reparación del condominio.
Artículo Segundo.- Bienes exclusivos y comunes.- El Condominio comprende bienes exclusivos de los propietarios singularmente considerados y bienes comunes de todos los condueños. Cada propietario ejercerá sus derechos tanto de sus bienes exclusivos como de los bienes comunes o en copropiedad con sujeción al régimen legal de la propiedad horizontal y los respectivos reglamentos, inclusive este reglamento interno.
CAPÍTULO II
DEL CONJUNTO
Artículo Tercero.- Ubicación y Estructura.- El Conjunto San Agustín está situado en la Calle sin Nombre en el sector San Agustín en la parroquia Conocoto, Cantón Quito. Está edificado sobre un solar de 15082.60 m2 de superficie y el área construida es de 6578 m2.- Esta construcción está constituida por 28 unidades de vivienda de 186 m2 cada una, una garita para guardia y sala comunal de copropietarios.
Artículo Cuarto.- Planos.- En los planos protocolizados en esta Notaría Tercera del Cantón Quito consta el número de unidades de vivienda que lo integran así como de las áreas comunales, con sus respectivas especificaciones, espacios de circulación, instalaciones y más bienes comunes del condominio.- Las antedichos planos forman parte integrante de este reglamento.
CAPÍTULO III
DE LOS BIENES EXCLUSIVOS Y DE LOS BIENES COMUNES
Artículo Quinto.- Bienes exclusivos.- Las casas y jardines de uso exclusivo son bienes de dominio privado y singular de cada propietario.- Están incluidos en este derecho de dominio el interior de las parededes medianeras hasta la mitad de su espesor.- Son paredes medianeras: a) Las que separan una casa de otra de distinto dueño; b) Las que separan un jardín de uso exclusivo de otro de distinto dueño.
Artículo Sexto.- Estacionamientos de visitantes.- Los 21 estacionamientos para visitantes son de uso comunal, por lo que no pueden enajenarse a persona alguna.
Artículo Séptimo.- Gastos de mantenimiento.- Es por cuenta y cargo de cada propietario los gastos de administración, mantenimiento y reparación de sus bienes exclusivos, así como el pago de servicios, casas, impuestos y cualquiera otra contribución que correspondan a tales bienes.
Artículo Octavo.- Bienes comunes.- Los bienes comunes del condominio no son susceptibles de agrupación individual ni exclusiva, teniendo cada condómino sobre ellos un derecho indivisible, comunitario y dependiente, cuya cuota o alícuota está fijada en este reglamento.
Artículo Noveno.- Derechos inseparables.- La copropiedad, uso y goce sobre los bienes comunes son proporcionales e inseparables de la propiedad, uso y goce de los bienes exclusivos.- En la enajenación, gravamen, embargo o cualquier limitación de dominio de éstos estará incluida la respectiva cuota sobre aquellos en los términos de este reglamento.
Artículo Décimo.- Derechos del Usuario.- El arrendatario, comodatario, usuario o acreedor anticrético sustituirá al propietario en sus derechos de uso sobre los bienes comunes del condominio y podrá además sustituir en las obligaciones inherentes al régimen de propiedad horizontal, sin perjuicio de la responsabilidad solidaria del propietario para el fiel cumplimiento de las mismas.
Artículo Décimo Primero.- Gastos de Administración.- Los gastos de administración, conservación, reparación, reposición o mejoramiento de los bienes comunes serán de cargo de todos los copropietarios, según las cuotas o alícuotas que este reglamento establece. Se exceptúan los gastos de reparación o reposición que se originen en actos de culpa o dolo de algún propietario o usuario, los cuales serán de cuenta exclusiva del copropietario que estará solidariamente obligado al pago de los daños que causen sus arrendatarios, usuarios, comodatarios o acreedores anticréticos en los bienes comunes del condominio.
Artículo Décimo Segundo.- Bienes Comunes.- Son bienes comunes de todos los elementos y partes del condominio que no tienen el carácter de bienes exclusivos, tales como: a) Áreas de circulación vehicular y peatonal, b) Áreas verdes comunales y espacios de recreación comunal; c) Paredes medianeras, en la mitad exterior de su espesor, que separan bienes exclusivos de bienes comunes o que delimitan el conjunto habitacional con el exterior, y paredes medianeras de servicio general: d) El cerramiento perimetral del conjunto habitacional en su cara exterior; e) Garita para el guardia y puerta de acceso al conjunto habitacional; f) La sala comunal y la conserjería; g) Los equipos e instalaciones eléctricas, sanitarias, telefónicas, contra incendios, de agua potable, equipos adicionales de electricidad, de almacenamiento, distribución de agua y cualquiera otros de índole similar; h) El pozo profundo de agua ubicado en el área comunal; i) El área de recolección de basura; j) Cuartos de máquinas y demás locales de servicios comunes del condominio; k) Los espacios destinados a retiros o distancias establecidas por la Ley, ordenanza o cualquiera otra disposición legal: l) En general, los demás elementos y partes del condominio que no tengan el carácter de bienes exclusivos.