"El Manual de Uso de Departamentos trata de una serie de recomendaciones que deben tener presente los usuarios ya sean propietarios o arrendatarios.
Gracias por la confianza depositada en nuestra empresa al adquirir su vivienda y esperamos que la encuentre todo lo confortable que esperaba.
Nuestro objetivo es entregar a cada propietario un Manual que señale algunos aspectos relacionados con la mantención general de un departamento y de las medidas preventivas que se deben considerar para obtener un máximo bienestar y prolongación de su vida útil.
En el caso de compra de materiales para el mantenimiento y que se aplican sin mayor control, recomendamos adquirir productos de marcas prestigiadas, aunque no sean las más económicas y aplicarlas de total acuerdo a las recomendaciones del fabricante.
También hacemos presente que eventualmente pueden producirse fallas o defectos que por persistir o por ser de importancia, sería recomendable consultar al profesional respectivo que participó en el proyecto o en la construcción de la obra. Para ello póngase en contacto con la empresa.
Rogamos excusarnos si considera que alguna de las indicaciones son demasiado obvias y conocidas por usted, pero nuestra experiencia nos indica que es mejor darlas a conocer para así evitar futuros problemas en el uso de su departamento
A. RECOMENDACIONES
Existen algunas recomendaciones generales que deben tenerse presente:
1.- Su departamento está formado por una estructura resistente y por paredes no estructurales.
Cuando usted haga modificaciones interiores, no debe picar o cortar los elementos estructurales (columnas, vigas, muros, etc.); puede quitar las paredes o elementos no estructurales, pero en todo caso es recomendable consultar previamente a un profesional calificado, ya que de otra forma se obtendrán malos resultados que traen como consecuencia problemas de tipo técnico, estructural, estético, de costo, legales y de ordenanza municipal.
2. Es importante al efectuar una modificación o reparación que signifique una alteración de muros, paredes, pavimentos o jardineras. Por pequeña que sea, consultar siempre los planos de instalaciones. De esta manera se evita que por desconocimiento de un problema mínimo, pueda derivarse en uno mucho mayor y más serio.
3. Las fisuras que suelen aparecer en los departamentos, en general, se pueden calificar de normales y no son signos de mala construcción sino que del comportamiento propio que tienen los materiales empleados.
En efecto, en un departamento hay muros de hormigón armado y albañilería de bloque generalmente recubiertos con estucos en base a morteros de cemento o revoques de yeso.
En los primeros dos a tres años de terminada la construcción aparecen fisuras en los muros antes señalados producto de la retracción de fraguado del hormigón y de los morteros. Ayuda, además, a la aparición de las fisuras, el hecho de que continuamente el departamento está sometido a sismos muchas veces no perceptibles, y a bruscos cambios de temperatura que favorecen la formación de fisuras.
En general, estas fisuras no son motivo de preocupación y no hay riesgo de daños estructurales en la edificación.
Debe entenderse, que las fisuras descritas corresponden a la forma que tiene la estructura de liberar tensiones y asentarse definitivamente en su emplazamiento, lo que puede durar un tiempo relativamente largo.
Existe además otro tipo de fisuras que corresponden a la unión de distintos tipos de paredes con muros. En estos encuentros muchas veces se diseñan juntas, denominadas media caña, que tienen por objeto dirigir en lo posible, la fisura, que con el tiempo se presentará en la unión de elementos y materiales distintos, que trabajan en forma diferente.
De aparecer esta fisura, tampoco causa ningún tipo de daño estructural y por lo tanto no debe causar preocupación.
En general, podemos afirmar que las fisuras no deben preocuparlo, pues está previsto que ellas ocurran.
En caso de que la fisura tenga un efecto estético muy importante, puede proceder a disimular la fisura al cabo de un tiempo prudente de que aparezca usando el siguiente procedimiento:
1.-Limpie y abra ligeramente la fisura, retirando superficialmente la pintura, pasta y enlucidos sueltos en un espesor no mayor a los 2 a 3 mm. En profundidad y ancho.
2.-Selle la fisura con un sellante que mantenga su elasticidad en el tiempo y que pueda pintarse sobre él.
3.-Vuelva a pintar.
4.-Los elementos de madera se dilatan y contraen, es decir "trabajan" con los cambios de temperatura, por eso es normal que en la noche crujan.
5.-Se debe conocer muy bien la exacta ubicación y funcionamiento de llaves de paso de agua, gas y tableros generales de electricidad, de modo que cuando se produzca un problema relacionado con alguna de las instalaciones se sepa cómo actuar. Es imprescindible instruir de esto a todos los ocupantes del departamento, en caso de que cuente con calefacción central debe tomar igual precaución con llaves de paso y termostatos.
6.-Como medida práctica, siempre es conveniente mantener un duplicado de cada una de las llaves de la casa en un lugar visible.
7.-Por último el cuidado y mantenimiento de su departamento depende de usted, y que para se conserve tiene que ser mantenido. Cuando se produzcan fallas, no espere y resuelva de inmediato para así evitar problemas mayores.
B. HUMEDAD
1. Humedad del primer año:
En la construcción de su departamento, se han empleado materiales que dificultan en general el paso del agua desde el exterior. Sin embargo, así como no es fácil que entre agua desde afuera, tampoco es fácil que salga el agua o la humedad interna.
Durante la construcción se ocupa hormigón, morteros, ladrillos, etc. que ocupan gran cantidad de agua en su ejecución. Inicialmente estos elementos quedan saturados de agua y, por lo tanto, esta humedad demora largo tiempo de eliminarse en un 100%.
Por lo tanto, es fundamental, durante el primer año favorecer el secado de los muros y otros elementos de humedad incorporada en su construcción, para ello debe ventilarse su departamento diariamente y en forma generosa, igualmente debe procurarse emplear calefacción seca o si no es esto posible no exagerar con el uso de estufas.
2. Humedad de Condensación:
Con seguridad, en la temporada de frío, usted verá que las paredes "chorrean" abundante agua, en especial en la mañana y con mayor frecuencia en días de baja temperatura exterior.
Esa agua que usted ve, se debe a lo que se llama "Condensación".
La condensación se produce en el interior de su departamento, debido a que la humedad del aire interior se condensa al contacto con las superficies frías de los muros y vidrios de las ventanas.
A mayor temperatura del aire interior y menor temperatura exterior, tendremos paredes perimetrales más fríos que recibirán la condensación de la humedad con mayor facilidad.
Evite usar calefacción y gas en exceso ocupando artefactos que produzcan vapor de agua en forma poco controlada, y teniendo abiertos grifos de agua caliente en forma prolongada ya que esto favorece la humedad del aire interior.
El problema que se genera con la condensación en general tiene consecuencias graves ya que mancha y suelta las pinturas, daña los papeles murales y se favorece la formación de zonas con hongos que pueden incluso ser dañinos para la salud.
Ese problema no es consecuencia de una mala construcción o diseño. Normalmente es un problema generado por el uso del departamento y prácticas comunes de calefacción y ventilación poco adecuadas.
Está en usted eliminar o disminuir al mínimo este problema. Para ello le recomendamos lo siguiente:
1.-No use calefacción y gas en exceso, ojalá no prenda estufas en la noche mientras duerme.
2.-Seque a primera hora de la mañana todos los vidrios que amanecen mojados.
3.-Ventile, abriendo ventanas que produzcan alguna corriente leve de aire, en forma diaria y por varias horas.
4.-No tape celosías de ventilación en cielos o puertas y ventanas.
5.-Mantenga limpios las canales de desagüe que hay en la parte interior de las ventanas de corredera de aluminio en sus marcos inferiores.
6.-Evite tener teteras u ollas que hiervan más de lo necesario y cocinas sin campana o extractor.
7.-Ventile los baños, sobretodo después de haber tomado duchas calientes muy largas.
8.-No riegue en exceso plantas de interior.
9.-Trate de no secar ropa en el interior del departamento.
10.-No colocar recipientes con agua sobre las estufas ya que aumentan el vapor de agua notablemente.
11.-Si le es posible instale en su cocina una campana con extracción hacia el exterior.
3. Humedad de lluvia y otros
Otro factor de humedad puede ser la lluvia. Las goteras son fáciles de descubrir, por eso debe revisarse periódicamente el estado de los balcones del departamento.
4. Humedad de jardineras
Si su vivienda tiene jardineras en los balcones, debe tomar las siguientes precauciones:
1.-No llenar con tierra, más arriba de 10 cms. del borde del muro de la jardinera hacia abajo.
2.-No regar en exceso
3.-No picar con herramientas de filo y peso los bordes de la jardinera, ya que puede dañar su enlucido e impermeabilización.
4.-Verificar que la rejilla esté limpia y funcione bien su desagüe.
5.-Soltar frecuentemente la tierra para favorecer el drenaje de agua.
C. VENTILACION
Tanto para evitar todo tipo de olores como para mantener seco su departamento, es fundamental una ventilación prolongada. Abra las ventanas diariamente y así podrá recibir el sol de la mañana que mata todo tipo de bacterias (el vidrio no deja pasar los rayos ultravioletas). Esto junto a una calefacción seca es el mejor modo de evitar o eliminar cualquier tipo de humedad, así se secan muros y vidrios y se evita la condensación. Tenga presente que los hongos se desarrollan cuando aparecen ambientes propicios: humedad, oscuridad. Es conveniente recoger las cortinas de las ventanas para aireación de los rincones.
D. PUERTAS Y VENTANAS
1. Con respecto a los ventanales de aluminio, recomendamos cerrar las ventanas y puertas de aluminio en forma suave y ver el funcionamiento de los pestillos y cierres, ya que son los elementos que más sufren con el uso y el maltrato.-
2. Es importante no golpear las puertas al cerrarla ya que éstas se deterioran o dañan el muro o pared de donde cuelgan.
3. Cuando una puerta presenta dificultad para cerrar, es necesario saber si el problema se debe a la humedad o a que está descolgada de las bisagras. Ante la existencia de una considerable humedad ambiental dentro del departamento producida por condensación (ver capítulo de humedad), es probable que la madera se hinche y las puertas se aprieten. En este caso no es conveniente rebajes y recorrer con cepillo la puerta ya que cuando esta humedad desaparezca, la puerta volverá a su volumen normal ( esto sucede con el ciclo verano-invierno).
4. Para corregir defectos de bisagras debe sacar la puerta y en ningún caso tirarla, puesto que deteriorará el pavimento y la puerta misma.
5. En puertas y ventanas de aluminio, deben limpiarse los perfiles inferiores evitando así dañar correderas. Antes de la época de lluvias, es aconsejable revisar el sellado de los marcos de aluminio. Si es necesario corregir algún defecto, usar sellante de silicona o similar. Además deben limpiarse los desagües (perforaciones de los rieles).
E. TEJADO
Cuando se trate de viviendas individuales con teja de arcilla, se debe tomar en cuenta que la teja es un elemento individual que ha sido instalado de la manera más resistente posible, pero al estar sujeto a las contingencias de la naturaleza, puede eventualmente moverse, romperse o trizarse. Si sucediera una de estas situaciones, se debe proceder a la reposición de aquellas tejas que hayan sufrido deterioro, preferiblemente en un día soleado para evitar el ingreso de agua a la vivienda.
Al tener una rotura de tejas, se debe también revisar que las tiras de madera en las que se asientan las tejas estén en buen estado.
F. PINTURAS
Las pinturas que se aplican a los cielos, paredes, puertas y otros elementos de madera y fierro en general son de buena calidad, pero sin embargo, tienen una duración definida y que depende del uso del departamento y de su mantenimiento.
En general, debe considerar que las distintas superficies deben volver a pintarse periódicamente, ya que por efectos del tiempo, del sol, especialmente, de la humedad las pinturas se desgastan, pierden colorido y brillo, e incluso pueden llegar a desprenderse.
Es necesario entonces si quiere mantener en perfecto estado las superficies pintadas que éstas se sometan al siguiente proceso de mantención:
1. Elementos barnizados de madera: repasar todos los años, previa limpieza de polvo y manchas. 2. Cielos de zonas húmedas como baños y cocina: repintar cada 1 a 2 años. 3. Otras pinturas interiores: repintar o repasar cada 2 años. 4. Elementos metálicos: revisar periódicamente si aparecen manchas de óxido. En ese caso repintar previa limpieza con un anticorrosivo convertidor del óxido en magnetita.
G. CONSIDERACIONES INTERNAS DEL DEPARTAMENTO Y SU MANTENCION
1. Cuando sea necesario colgar algún cuadro u otro elemento en un tabique, se debe utilizar algún sistema recomendado por el fabricante del material de dicho tabique.
2. En pisos alfombrados, se recomienda el uso a diario de aspiradoras y en caso de manchas utilizar los materiales adecuados. Cuidar de no arrojar fósforos ni cigarrillos encendidos en ellos.
3. Mantención de pisos
- Es conveniente recordar el uso de ceras adecuadas para los distintos tipos de pisos.
- En pisos de madera lacados, se deben usar ceras líquidas y transparentes, sin solventes al agua.
- En pisos laminados no se debe usar cera, basta con limpiar con un paño ligeramente húmedo, esto no quiere decir que el material es resistente al agua por lo que se debe tener las mismas precauciones que cualquier piso de madera
- En pisos de gres usar ceras en base a aceites.
- Sobre el pisos de madera, laminas o de gres, no se debe deslizar ni correr muebles, sino que es necesario levantarlos. Lo contrario significará un deterioro y además se rayará el piso.
Se recomienda poner base de goma o similares bajo las patas de los muebles.
4. Mesones de Marmolina
- Para limpiar; usar solamente detergente líquido de uso doméstico no abrasivo.
- Para pulir: usar abrillantadores sin abrasivos.
- No quemar con cigarrillos o manchar con acetona, ácidos, etc.
- Para eliminar manchas de cigarrillo, pequeñas opacidades o rayaduras: usar pasta de pulir tipo las usadas en carrocerías de automóviles. Nunca abrasivos o esponjas metálicas.
5. Mesones de Fórmica
- Para limpiar; usar solamente detergente líquido de uso doméstico no abrasivo.
- No rayar, quemar con cigarrillos o manchar con acetona, ácidos, etc.
- Recuerde que este material no se puede reparar
H. INSTALACIONES
1. Sanitarias
Cada vez que se detecte filtración o dificultad para cerrar una llave es indicio que se produjo la rotura de los empaques y debe proceder a cambiarla.
Por lo tanto, le recomendamos revisar y mantener sus griferías en forma periódica ya que los artefactos requieren mantención.
- Sacar tapa manilla y destornillar
- Sacar manilla
- Retirar vástago
1.2. Cuando se produzca una filtración (agua o gas) por pequeña que sea, consultar de inmediato a un técnico y buscar la causa y solución del problema; como primera medida se deberá cerrar la llave de paso que corresponda. Al mismo tiempo debe tenerse presente la necesidad de consultar los planos de las instalaciones previamente a la solución del problema, ya que se evitan picados innecesarios.
1.3. Periódicamente se recomienda limpiar todos los sifones de lavaplatos y lavabos, ya que allí se van acumulando residuos que en un momento dado pueden obstruir el desagüe.
1.4. Cada cierto tiempo, se deben hacer limpiar las rejillas de ventilación de los calefones para evitar que se acumule hollín.
Es importante instruir al grupo familiar, de no botar ningún elemento u objeto que pueda obstruir los desagües de los W.C., bidet, lavabos, etc. Por ejemplo algodón, toallas y papeles desechables, paños higiénicos, etc
Controlar periódicamente la calidad del sello que proporciona el material de fraguado en las uniones entre cerámicas o azulejos en muros o pisos de baños y cocinas, así como el sellado elástico del atraque de las tinas y receptáculos de ducha a los muros, ya que éstos con el paso del tiempo pueden constituirse en una posibilidad de filtración de agua.
Periódicamente llene con agua los sifones de piso, los sellos hidráulicos de estos son los que evitan el mal olor de los mismos.
2. Eléctricas
2.1. En lo que se refiere a instalaciones eléctricas, se recomienda no usar artefactos que consuman más energía que la dimensionada.
2.2. Desde el punto de vista económico, se sugiere no colocar focos de más de 100 Watts.
2.3. No enchufar ningún artefacto a través de adaptadores.
2.4. Los equipos de mayor consumo (lavadoras, planchas electricas, microondas, etc.) Deben conectarse en los enchufes adecuados para tal efecto. Ante cualquier duda rogamos asesorarse apropiadamente.
I. RIESGOS DE ACCIDENTES
1. Es necesario conocer y entrenarse en operar los sistemas de escape, de detención y de seguridad contra incendio (puertas antifuego, alarmas de humo, uso de ascensores, escaleras de seguridad, red de agua contra incendios para uso de los moradores y extinguidores para uso de los bomberos), como asimismo los sistemas de seguridad anti-robo: circuito cerrado de televisión, alarmas, etc.
2. Se recomienda la revisión y limpieza, cada seis meses, de los ductos de ventilación de calefones y calderas, ya que su obstrucción o la acumulación de hollín, puede llegar a constituir un riesgo de intoxicación e incendio.
3. Como medidas generales, se recomienda el uso de pisos de goma en tinas y duchas y el uso de protectores de enchufes eléctricos, especialmente cuando hay niños en el departamento.
4. Se recomienda además tener presente, al utilizar taladros para hacer perforaciones en los muros, el riesgo de interferir cables eléctricos que al hacer puente con el taladro pueda ocasionar una accidente grave."
Enviado por Margarita Páez, Condómina y representante de la Constructora
